2018年11月28日

「不動産屋」・・・この厄介な訪問者!

<パナホーム、高齢被害者女性を提訴、強引に契約催促、架空請求、書類偽造の疑い>  2014/7/6 ビジネスジャーナル/Business Journal 
文=新田 龍/株式会社ヴィベアータ代表取締役、ブラック企業アナリスト
「ブラック企業アナリスト」として、テレビ番組『ホンマでっか!?TV』(フジテレビ系)、「週刊SPA!」(扶桑社)などでもお馴染みの新田龍氏。計100社以上の人事/採用戦略に携わり、数多くの企業の裏側を知り尽くした新田氏が、ほかでは書けない「あの企業の裏側」を暴きます。
 全国的に名の通った大手ブランドを信頼して土地活用を任せようとした顧客に対し、強引に契約を迫り、勝手に作成・捺印した書類を基に工事を進め、一部代金を受け取りながら不適正な工事を行い、残代金の支払いを求めて裁判を申し立てている会社がある。
 それは「パナホーム株式会社」だ。テレビCMも放送されるなど、その名は全国的に知れ渡っているが、そのブランドを信頼した顧客の信頼を裏切る事実がある。
 今回、高齢女性Aさん(仮名)とその家族からヒアリングした事件を紹介したい。
●Aさんがパナホームに土地活用を依頼するに至った経緯
 Aさん一家は、兵庫県宝塚の閑静な住宅街に住んでいたが、Aさんの夫が他界した際、諸事情により一家が相続できたのはその土地と建物だけであった。当時Aさんは年金暮らし、娘も派遣社員として勤務している状態であり、決して生活に余裕があるわけではなかった。
 しかし、相続した土地は広大で、固定資産税も高額となる。早々に納税が困難になることも予想されたが、一家にとって思い出の土地であり、できれば手放したくなかった。そこでAさんは、当該地を活用して収入を得る方法を模索し始めた。具体的には土地を「居住部分」と「活用部分」に分割して、活用部分に一軒家を数棟建築し、そこから家賃収入を得るという方向性で固まり、Aさん一家はいくつかのハウスメーカーを検討することとなった。
 知人にパナホームを薦められて問い合わせたところ、同社の迅速な対応にAさんはすっかり信頼し、問い合わせの1カ月後には同社社員が実地確認のために訪問してきた。
 ある年の4月、パナホームから2人の社員(B、C)がAさん宅を訪れ、現場を確認した。その際に工事資金の話となり、Aさんは「相続したのはこの土地だけなので、土地を担保にして融資を受けたい」と要望を伝えた。Bは「大きな土地だし、融資は問題ない。提携先の金融機関もあるので心配ない」と説明した。
 その後、複数回にわたって建築業者や設計士なども交えて現地確認があり、Aさん一家も立ち会った。活用を考えていた土地は従来の庭だった部分で、Aさんから「残したい木や庭石、灯篭もある」と伝えたところ、Bから「それならば、梅雨前には移植しないといけないから、契約を急がなければならない」と説明され、契約をせかされることになる。
 打ち合わせを進める中で、パナホーム側から以下のような建築計画が示された。
・土地上に住宅を8棟建築可能。その前提で資金計画を立てる
・ただ、一度に工事を進めてしまうと自治体からの開発許可が必要になるため、4期に分けて工事していく。各期それぞれ2棟ずつ建てる
・完成した住宅はパナホームが一括して借り上げるので、一定の賃料収入が得られる
・借入金の返済を踏まえても、計算上2年目以降からAさん一家に利益が残る
 Aさんはこの内容を見て、パナホームを信頼した。銀行融資についても、借入金額や返済案、手数料や金利など資金計画書に具体的に記載されていたため、パナホーム側が金融機関と交渉し、工事代金は問題なく全額融資されるものとAさんは認識していた。
●強引な勧誘〜契約へ
 しかしその後、パナホーム側の姿勢は段階的に強引になっていった。Aさんが資金計画の説明を受けて書類を受け取る際も、「残りの4棟も進めましょう」「すぐに決めてください」「いくらなら契約してくれるんですか」などと迫られたが、Aさんは「金額の大きな契約だから、すぐには決められない」と、即答は避けた。
 4月下旬のある日の夕方、BとCはAさん宅を訪れた。Aさんは書類を受け取るだけのつもりだったのだが、Cから「まったく時間がないんですか? 少しだけ喫茶店で話をしませんか?」と強引に迫られ、自宅近くの喫茶店で話をすることになった。
 そこで「工事請負契約依頼書」を提示され、「これにサインして、お話を進める意思があることを示してください。契約の効力はありませんから」と言われ、Aさんはサインを迫られた。サインしなければ帰してもらえない雰囲気を感じたAさんは署名し、22時頃になってようやく解放された。
 翌月、Bより「樹木の移植を考えたら、梅雨前にやらないといけない。今からでも遅いくらいです」と、またもや契約をせかす連絡が入った。Aさん一家はパナホーム側から提示された資金計画書に基づき、500万円の自己資金を投入して計画を進めようと考えていた。ただし、残りの資金は銀行から融資を受け、建った家はパナホームが一括借り上げをし、返済しても利益が出るという前提に立った上での話だ。その旨は計画書にも明記されており、Aさん一家は疑いを持っていなかった。
 Aさん一家はパナホーム本社に出向き、2期分の工事契約書に署名捺印し、正式に契約を締結した。パナホーム側からは、銀行融資の手続きなどについて何も案内も情報提供もなかったため、パナホームと提携先の金融機関との間で調整が進んでおり、手続きは問題なく進めてくれているものとAさんは思っていた。Aさんにとっては資金面が最大の問題であったため、もし融資が下りなければ、契約する気はなかったからである。
 この時、総工事費についてパナホーム側から説明があったが、具体的な工事内容と、費用各項目の明細や、プランの具体的な内容については説明がなかった。また工事見積書にも、工事代金の支払い時期は明示されていなかった。
●着工したが、融資は下りず
 同年6月より、工事の準備として当該土地に繁茂する植物の伐採作業が始まった。AさんはBとも連絡を取り続けていたが、その頃からBより3期分、4期分の工事契約についても強く勧められるようになる。
 ある日突然Bから「どうするんですか? 請求が発生しています。現金なら今月、融資なら来月支払ってください」と要求された。Aさんは驚きつつも、工事費用はパナホームが提携している銀行から融資を受けられたら支払うと伝えた上で「早く銀行に行きましょう」と言ったところ、その場でBは銀行担当者に連絡して約束を取り付け、1週間後にB、Cと共にAさんは住友信託銀行本店を訪れて融資の申し込みをした。
 それから約2週間後、銀行担当者から連絡が入り、「融資が出せない。一度お会いして話がしたい」と言われた。パナホームと銀行で話を詰めてくれていると思っていたAさんは、融資が出ないとの回答に驚き落胆した。その旨をBに報告したところ、Bは「では、違う銀行にお連れします」答え、他の銀行に融資を依頼したが、そこでも断られた。
 そのような状態であったため、Aさんは仕方なく自身でも近所の銀行に電話し、融資可能か問い合わせた。しかし、いずれの金融機関も融資は難しいとの回答で、担当者からは「普通は融資相談をして、仮審査が通ってから、契約・着工するものですよ」と教えられ、パナホームの進め方がおかしいことに気づいた。
 翌月、パナホームの営業所責任者としてD所長から電話が入る。Aさんは所長が出てきたことで、きちんと対応してくれるものと期待したが、その後も状況は好転しなかった。AさんはD所長に「この支払いは絶対にしないといけないんですか?」「契約前に銀行できちんと申し込みしておくべきだったのではないですか?」と質問したが、D所長まで状況をきちんと理解していないようで、「わかりません」と答えるばかり。
 そのような状況の中で、Bから「定期預金を解約してでも支払ってください。当社は、今月決算なんです」と、しきりに電話がかかってきた。Aさんは「すでに工事が始まっている以上、定期預金を解約してでも支払わないといけないのではないか?」と悩むが、そもそも事前に融資が必要と伝えていたにもかかわらず、契約前にきちんと銀行に手配しておかなかったBの進め方に原因があると考え、定期を解約することまではせず、手持ちの資金を集めて200万円を支払った。
 その後もD所長と共に何度も銀行を訪問したが、D所長は建物の建築計画や資金計画を把握しておらず、銀行側にまったく説明できなかったため話が進まなかった。挙げ句の果てには銀行の担当者から「もう建築しないほうがいいのではないですか?」と言われる始末だった。
 このような経緯から、結局は建築費用を支払うための融資を受けることはできず、工事は中止せざるを得なくなってしまった。
●契約を解除、パナホームから提訴される
 AさんはD所長に対して、Bが融資の相談もしないままに契約や工事を進めてしまったことに対して苦情を述べた。しかしD所長は「Bからは、Aさんたちが親戚から融資を受けるようになっている、との報告を受けている」と説明した。Aさんは親戚からお金を借りる話などしたことはなく、そのようなつもりもなかった。仮に親戚からの融資を前提にしていたのであれば、その旨の資金計画も提示されていなければおかしい。
 そのように根拠のない融資計画が上司に報告されているほか、調べてみると銀行に行っていない日に銀行に相談したなどとする虚偽の報告書やAさんの記憶にない書類にAさんの署名・押印がされていることなど、不審な点が次々に明るみに出てきた。
 Aさんはパナホームに対する信頼を失い、D所長に対して解約の意思を伝えた。
 翌年3月、AさんはD所長のさらに上司に当たるE部長と面会した。その際E部長からは、その時点までに進めた工事費用の清算を要求された。Aさんは「伐採や伐根などの作業はすべて終わっていないはず」と主張したが、E部長は「本当はそれ以上にかかっている」と説明した。
 Aさんは、知人から紹介された別の不動産会社に相談したところ、パナホームから出された明細書について、現地を確認した上で回答を受けたが、そこで複数の不審な点が明らかになった。
 具体的には
・伐採、伐根途中であるにもかかわらず、切土盛土工事や整地工事が行われていない
・施工されていない工事費用が請求されている
・「残してほしい」と依頼していた灯篭は現場に無造作に投げ捨てられ、損壊していた
・位置指定道路の申請を市役所に行い、費用も支払い済みと明細書に記載されていたが、市役所に確認したところ申請は出されておらず、費用も支払われていなかった
・同じく、砂防申請費も計上されていたが、土木事務所に確認したところ、こちらも申請されていなかった
などだ。
 一連の、パナホームによるあまりのひどい対応に、Aさん一家は心労が積み重なり、ついにAさんは倒れてしまった。
●パナホームが顧客を訴える
 そのような状況の中、パナホームから「通告書」なる書面が届いた。つまり「工事代金が未納だから、早く支払え」ということだ。Aさんは弁護士を立てて代理人間で話し合ったが解決には至らず、結局パナホームから提訴されたのだ。
 本件で疑義がある点を次にまとめてみる。
・「工事代金に融資が必要」という前提条件のもと、パナホーム側からは「提携金融機関から融資が可能」との説明を受け契約したが、パナホーム側は契約を急ぐあまりに金融機関との調整を行わず、結果的に融資が得られず、計画自体が頓挫してしまった
・資金計画書に虚偽内容があった
・工事中断後、不当な費用清算を請求してきている
 当方は、事実を確認するため、パナホームの営業所および担当社員のBとC、パナホームの担当弁護士に対して質問状を送るとともに取材を申し込んだが、コメントを得ることはできなかった。引き続き本件については取材を進め、事実を明らかにしたい。
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👀 高齢者やその家族がダマされないために、気を付けなければいけない対象として、まずは〜
・オレオレ詐欺をはじめとする犯罪集団
・健康食品、リフォームといったいかにも怪しげな業者の悪徳商法
〜といった輩が挙げられます。
非常に困った連中ですが、明らかな犯罪行為であるために、ある意味対処しやすい所があります。
しかしながら、金融機関や不動産業者(特に大手)の場合、高齢者やそのご家族も「ダマされる」とは思っていない面があり、気づいた時には多大な被害を蒙っているものです。

 上記の記事のようなケースも高齢者やその家族にとって重要な情報ですので記憶に留めておきましょう。
現在、金融機関や不動産業をはじめあらゆる業種が、お金を持っている高齢者をターゲットにしており「大企業だから大丈夫・・・」「TVCMもよく見る会社がダマすことは・・・」などと分かったつもりになってはいけません。
大企業であればこそ、広告宣伝・広報などを通じて優良な企業イメージを作り出しますので、よほど心して調べない限り、本当の実態は窺い知れません。
そういう当方も、実際に父がダマされたりという事に遭遇して初めて、理解力・判断力の衰えた高齢者に対する企業の搾取体質に気付かされましたので!
ぜひ、上記のような記事を「たまたま起こったレアケース」と受け取らず、「表面化したこの記事のケースは氷山の一角であり、表面化せず泣き寝入りしている高齢者が大勢いる」という事を心に刻みましょう。
ちなみに、当方の認知症の父のところにも「D東建託」が断れど断れど違う営業がやってきて、土地活用・相続対策と言っては提案書などを持ってきていました。
(父とある程度の時間話せば、認知症であることは誰でも分かります。それでも・・・)
最終的には本社にも苦情を言って止めてもらいましたが、事ほど左様に、高齢者に対する企業の営業姿勢は、想像を超えるものがあることだけは、知っておいていただきたい。
決して「うちの親のように理解力や判断力の衰えた老人に営業などしないだろう・・・」なんて勝手に思い込んではいけません。
「呆けた親だから金融機関や不動産業者に狙われる・・・」位に考えましょう!



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2018年11月21日

<商品先物、売買高8割減 勧誘規制でマネー流入細る >→ あらためて「勧誘営業の怖さ」を認識させられます!

<商品先物、売買高8割減 勧誘規制でマネー流入細る >    2018/11/19 日本経済新聞
東京証券取引所などを傘下に持つ日本取引所グループ(JPX)と東京商品取引所が総合取引所に向けた協議入りで合意した。JPXと対照的に東商取は売買高が10年で半減し、3年連続で連結最終赤字となるなど業績も厳しい。取引を仲介する商品先物会社も減少した。先物業界の苦境の背景を解説する。
国内にある商品取引所は東商取とコメ先物などを上場する大阪堂島商品取引所。全売買高の98%を東商取が占める。
東商取の売買高(前身の東京工業品取引所を含む)は2003年度をピークに減少傾向をたどる。17年度は2537万枚(枚は最小取引単位)と14年間で7割減った。国内の全商取合計でも03年度の1.5億枚から8割縮小した。市場に流入する資金量の目安である預かり証拠金の委託総額も7割減った。
急減の主因は取引の勧誘規制の強化だ。商品先物は払い込んだ証拠金以上の金額で取引ができる。予想が外れると想定以上に損失が発生するなどハイリスクハイリターンの投資商品だ。
日本の市場は長年、個人投資家が主体だ。仲介業者による積極的な電話勧誘の結果、投資経験の乏しい個人が損失を被るといったトラブルが絶えず社会問題になっていた。これを受け05年に、一度断った人への再勧誘が禁じられた。
11年には投資を望んでいない人への勧誘自体ができなくなった。顧客の知識や経験、財産状況に見合った勧誘ができる株式に比べ規制は厳しい。
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商取各社が力を入れていた電話や訪問による営業が大きく制限され、投資マネーの流入が細った。投資コストがかかるインターネット取引への移行も遅れた。手数料収入が減った商取会社や取引所の経営は悪化した。
競合商品が増えたことも売買低迷に拍車をかけた。レバレッジが効く投資先はかつて商品先物と株式の信用取引くらいだったが、「今は外国為替証拠金(FX)取引も仮想通貨もある」と商品会社首脳はこぼす。
先物業界も投資リスクを抑えた商品開発に取り組んだ。商品先物で運用する商品ファンドは株式の投資信託同様、初心者向けとして2000年代前半に注目を集めた。
ただ大手金融機関などが組成する原油や金の上場投資信託(ETF)が東証などに相次ぎ上場された。株式と同じ感覚で手軽に商品投資ができ投資家を集めた。商品ファンドは流動性の高さなどで劣勢となり、次第に姿を消した。
離散した個人マネーを取り返せていない先物市場は流動性が落ち、原材料の価格変動リスクをヘッジ(保険つなぎ)したい企業にとっても魅力があせる。金額の大きな売買を市場が吸収できず、乱高下につながるためだ。個人が関心を持たず、実需家も投機筋も参入しにくくなる「負のスパイラル」(業界関係者)からの脱却は見込めていない。
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👀 商品先物取引は、一般の人には分かりにくく、リスクも高く、その上手あたり次第の電話攻勢など営業姿勢が悪質であったこともあり、記事にもあるように、2009年の商品先物取引法改正で、商品先物取引の販売においては、一般の個人に対して相手の要請がないのに訪問や電話で勧誘営業を行うこと(不招請勧誘)ができなくなりました。
その後の推移を説明してくれているのが、上記の記事ですが・・・
売上高は8割減とのこと。(どれだけの人がダマされていたことやら。)
いかに勧誘営業というものが恐ろしいか分かる良い例だと思います。
商品先物取引業界は、あまりに悪質であったため、ここまでの規制をされたため、一般の人にとっては被害に遇うリスクが減りました。
 しかしながら、こんなことで安心してはいられません。
なぜならオレオレ詐欺を始め、様々な投資詐欺など違法な輩の勧誘行為は、止まることなく跋扈しています。
また、銀行・証券・保険・不動産・リフォーム…etcのような業種は、まだまだ高齢者をターゲットに虎視眈々と狙いを定めています。
(一応、高齢者に対する勧誘などを配慮していることになっている業種も多いですが・・・実態は骨抜きであることが多いです。)
あらためて高齢者やそのご家族の皆様は、「勧誘営業」というものの恐ろしさを再認識して「ダマされない」ように気を付けていきましょう。

👀 商品先物取引のケースでも分かるように、本気で業者に騙されないように規制をかけることは、本当はそれほど難しくないのです。
(そのかわり本気で規制すると業界の売上が激減するかもしれません・・・)
逆に言えば、これだけ高齢者が食い物にされているということは、様々な業界の利権・利害関係等々により本気で規制する気がないとも言えます。
せめて認知症と診断された高齢者の契約(取引)位は、未成年者の取引きを親が取り消せる様に、認知症高齢者の子が包括的に取り消すことができるような仕組みを考えてくれると良いのですが・・・(余り使い物にならない上に実際使う人も少ない後見人制度とは別途!)




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2018年11月08日

70歳以上の男性に実は多かった「アダルト情報サイト詐欺」被害

<実は多い、70歳以上男性の「アダルトサイト詐欺」被害>  2018年9月8日 15時53分 日刊SPA!
◆犯罪のプロとまともにやり合おうと思うな
 老親世代の「アダルトサイト詐欺」被害は実は多い。全国の消費生活センターに寄せられた、70歳以上の男性からの相談件数を商品別に見ると、「アダルト情報サイト」は3位にランクイン。
「その手口は若い世代にはおなじみ。『サイトを見たからウン十万円払え。記載の番号に電話してくれば10分の1にしてやる』といった文句で誘導し、実際に電話をかけてきた人を追い込むというものです。この手のメールに慣れている人ならスルー一択ですが、電話番号が一応『03』で始まっていたり、営業時間まで書かれていたりと地味に手が込んでいるので、本気にする高齢者が少なくない」(ITライター・柳谷智宣氏)
 老親世代がこうした手口に引っかかりやすいのは「家族や知人にエロサイトを見ていたことを知られたくない」という恐怖が強いからだと柳谷氏は言う。
「一方で、高齢者は自分の問題対応スキルに自信を持っているので、電話をすればなんとか切り抜けられると思っているフシがある。しかし犯人側もプロ。いったんコンタクトを取ってしまうと、いいように手玉に取られてしまいます」
 スルースキルのない老親には「知らない団体から連絡が来たら、電話番号をグーグル検索」することをそれとなく推奨したい。
「詐欺に使われたことのある番号はネットで共有されており、すぐに見抜けます」
【柳谷智宣氏】
ITライター、SPA!「ギークロ通信」でおなじみのデジタル通。高齢者のデジタルリテラシー向上を支援する団体「DLIS」に所属し、情報発信を行う
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👀 理解力や判断力が落ちてくる高齢者にとって、鬼門となってくるのがネット関連の商品・商法です。
近年では「PCデポ」という企業による高齢者に到底不要と思われる契約を結ばせ「高額な料金・解約料」を取るという悪辣な商法が取り上げられました。
これに限らず、上記の記事のように高齢者はネットがらみのビジネスにカモの標的となっているというのが現実です。
昔からPCを使いこなし、ネットにも詳しい老人は別として・・・
時代的に携帯電話がガラケーからスマホに代わり〜
「孫とLINEとやらをやりたい・・・」
「ガラケーより便利そうだ・・・」
「周りもスマホになってきて・・・」
〜と端末を機種変更して、スマホデビューしたような高齢者はでは言わずもがなでしょう。
高齢者のご家族の対応として・・・
先ずは、ネットというものは、基本的に「ダマされる」「犯罪」の温床であることを高齢者自身にくれぐれも認識してもらうようにしましょう。
その上で、高齢者のご家族は、スマホのSNSや写真共有などの機能を使って、密にコミュニケーションを図るようにして、高齢者の些細なネット商品・商法の購入についても、把握し不穏な兆候に気付けるようにするのが大事です。
高齢者が「ダマされる」場合、全てについて同様ですが・・・
ダマされてからでは遅いのです。
被害の救済はなかなか難しいのが現実です。
「ダマされる」前にいかに気付き対応できるかが、重要なカギとなります。
特に、ネットに関連しての「ダマし」はスピードが速いケースが多いので高齢者のご家族は注意していきましょう。



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