2021年06月08日

マネー投資情報(雑誌・HP・メルマガ・出版…etc)は信頼に足るか? 

<詐欺的な投資勧誘トラブル>    国民生活センター [2021年2月18日:更新]
 「未公開株」や「社債」の他、「外国の通貨」「事業への投資話」など詐欺的な投資勧誘をめぐる消費者トラブルが、高齢者を中心に依然として多く発生しています。
 また、最近では特に、以下のような、無登録の海外事業者による詐欺的な投資勧誘のほか、若年者に対する詐欺的な投資勧誘、仮想通貨に関する詐欺的な投資勧誘によるトラブルも目立ってきています。
海外に所在するとしている業者が、金融商品取引法に基づく登録を受けずに国内の消費者に対して勧誘を行い、トラブルになっているケース
金融商品取引法に基づく登録を受けていない業者(無登録業者)等が、セミナーやSNS等を通じて若年者に「投資話」を持ち掛け、消費者金融等から借り入れをさせて投資させるなどし、トラブルとなっているケース
仮想通貨で海外事業者に投資をすると大儲けできると勧誘を行い、配当や預かった仮想通貨の払い戻しに応じずにトラブルとなっているケース
 投資勧誘を受けた場合には、業者の登録の有無なども確認し、契約するつもりがなければきっぱりと断りましょう。
 金融商品取引業の登録を受けた業者については、「免許・許可・登録を受けている業者一覧」(金融庁)で確認できます。
 また、仮想通貨交換業者に係る情報や利用者の方向けの注意喚起等に関する情報は、「仮想通貨の利用者のみなさまへ」(金融庁)で確認できます。
 国民生活センターではこれまでも様々な投資勧誘トラブルについて情報提供を行っています。なかには、国民生活センターや金融庁等の公的機関を騙った詐欺的なトラブルもありますので、注意してください。
また金融庁等の関係機関でも注意喚起を行っていますので、参考にしてください。
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<メディアも悪乗りした「いつかはゆかし」の罪 1年で急成長。マスコミやFPの責任は?> 週刊東洋経済
2013年10月19日 鈴木 雅光 :JOYnt代表
(はじめに)これは週刊東洋経済10月19日号からの転載で、内容は同記事執筆時点のものです。金融庁は10月11日、アブラハム社に対し、6カ月間の業務停止命令を発出しています。なお、記事後半のIFA JAPANに対しては「3カ月の業務停止命令」、K2 Investment に対しては「1カ月の業務停止命令」の処分を明らかにしています。
「いつかはゆかし」という一風変わったブランド名で昨年10月から派手な広告を展開していた「アブラハム・プライベートバンク」。関係者の間で疑問視されていたこの特異な金融サービスの素性が、ついに明らかになった。
10月3日、証券取引等監視委員会が無登録で金融商品を販売していたなどと正式に行政処分を勧告。当初は反論していたアブラハム側も監視委の勧告を受け入れる方針を公表したため、10月中にも金融庁は6カ月以内の業務停止を含む厳しい処分を下す見通しだ。
アブラハムは「1億円を貯めよう」などのキャッチフレーズで、海外の複数のファンドラップ商品(複数のファンドを組み合わせて運用する金融商品)を紹介。高い利回りにより安心の老後を送ることができると宣伝してきた。
この投資助言に対し、アブラハムは顧客から預かり資産の約1%の手数料を取っていた。アブラハムの言い分は、1%の手数料以外には何も得ていない、というものだった。これが事実であれば投資助言業者としての適法業務だが、事実はまったく違っていた。
今回の行政処分のポイントは、アブラハムが投資助言業者のライセンスしか持っていないにもかかわらず、金融商品を販売したと見なされる営業行為を行っていたことだ。
具体的には、英国マン島に本拠を置くハンサード社の「アスパイア」というファンドラップ商品を購入するよう、顧客を誘導。契約額に応じた報酬を得ていた。
特定の会社から報酬を得れば、金融商品の販売行為に該当する。金融商品販売業者としてのライセンスを持っていないアブラハムは、海外ファンドを「無登録販売」しており、これが証券取引等監視委員会から金融商品取引法違反と判断された。
・解約すると全損に
今後の焦点の一つは「いつかはゆかし」の約2800人の顧客と、170億円に及ぶ契約残高の行方。アブラハムの経営姿勢に嫌気が差して契約解除を考える顧客も増えていくはずだ。
しかし、足抜けするのは容易ではない。この手のファンドラップ商品の一般的な特徴でもあるのだが、ハンサードのアスパイアは、運用開始から2年以内で解約した場合、積み立てたカネは顧客の手元に戻ってこない契約になっているのだ。「いつかはゆかし」は昨年10月に販売を始めたばかりであり、すべての顧客が2年未満。解約を申し出ても、積み立てたカネは戻ってこない。戻ってくる可能性があるのは、アブラハムに支払っていた手数料くらいだ。
仮にアブラハムが業務を継続できない状況になったとすれば、契約を解除するにしても、自分でやらなければならない。それも、相手は海外の会社なので、手続きはすべて英語。語学力のない人にとって、これは非常に厳しい。
今回、アブラハムは投資名目で集めた資金を遊興のために費消していたわけではなく、この手の事件では一般的な詐欺罪の適用は現実的ではない。しかし顧客の立場から見れば、詐欺にあったのと同様の悪質さと言えるだろう。
それにしても、なぜ多くの顧客がアブラハムの宣伝を信じたのだろうか。「利回り15%」などの誇大な広告を見れば、直感的にまゆつばものだとわかりそうだ。それでも多くの顧客を獲得できた理由は、メディアを徹底的に活用した点にある。
昨年10月に「いつかはゆかし」を発売して以降、新聞、投資雑誌、テレビなどのマスコミにタイアップ記事を掲載するだけでなく、電車のドアに張り付けられた車内広告、都内高層ビルでのデジタルサイネージ、JR東京駅構内での大型広告など、大規模なプロモーション戦略を展開した。推進したのは、最大手の広告代理店だ。
こうしたメディアを活用した派手なプロモーション戦略だけでなく、アブラハムはさまざまな手練手管を駆使し、自社のビジネスの正当化を図ろうとしていた。
たとえば、広告塔の存在だ。アブラハムのグループ会社である「海外投資新聞」のサイトには、竹中平蔵・慶應義塾大学教授、岩田規久男・日銀副総裁(当時は学習院大学教授)をはじめとする著名人が顔をそろえている。一般の人の家計相談やアドバイスを行っているファイナンシャルプランナー(FP)の中にも、アブラハムを応援するメッセージを、自らのブログに書きつづっていた人がいる。海外ファンドに投資する際の注意点といった一般的なエクスキューズを入れながらも、「いつかはゆかしに共感」、「いつかはゆかしの魅力的な点」など、結局のところ同社の魅力を打ち出した歯の浮くような記事をブログに掲載していた。
この手のブログの一部は、今回の行政処分のニュースを受けて、「一部報道にもとづき、事実関係が確認されるまで掲載を停止しております」としているものの、多くは掲載されたまま。日本FP協会が認定しているCFP(上級ファイナンシャルプランナー)の有資格者にしてこの体たらくである。
短期間でアブラハムが急成長した背後に、マスメディア、FPの下支えがあったことは紛れもない事実。今後、検証がなされていく必要があるだろう。
・報酬はSTI経由で還流
証券取引等監視委員会はアブラハムとほぼ時を同じくして、IFAジャパン(代表:荒川雄一氏)、K2インベストメント(代表:河合圭氏)にも行政処分勧告を行った。アブラハムと同様、海外のファンドラップを無登録販売したことが問題視されており、やはり業務停止命令が下されることになりそうだ。
ただ、アブラハムと2社のスキームには大きな違いがある。アブラハムは、
図のように販売報酬を還流させるための複雑なスキームを構築している。ファンドラップ会社からの報酬を、バージン諸島に設立した「サゲイシャス・トレンド・インターナショナル(STI)」という海外の関係会社で受け取り、その資金をアブラハム・グループ・ホールディングス経由でアブラハムに還流させていた。
こうした複雑な資金還流スキームを構築しておきながら、所得に対して誠実に税金の申告をしていたのかどうか。全容解明には時間を要することになりそうだ。
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<安愚楽訴訟で海江田氏、「因果関係不明」と争う姿勢> 2013.3.25 MSN産経ニュース
 和牛オーナー制度が行き詰まり破綻した安愚楽牧場(栃木県)をめぐり、海江田万里・民主党代表が経済評論家時代に書いた記事を読んで出資し損害を受けたとして、出資者30人が6億円余りの賠償を求めた訴訟の第1回口頭弁論が25日、東京地裁(志田原信三裁判長)であった。海江田氏側は「執筆と損害との因果関係が不明で、法的責任はない」と請求棄却を求めた。
 約5500万円を出資した40代の男性原告が意見陳述し「自宅を購入するための蓄えなどが破綻で紙くずとなってしまい、途方に暮れている。海江田氏の本に出合わなければ被害に遭わなかった」と訴えた。
 訴状によると、海江田氏は1987〜92年ごろ、「リスクはゼロ」などと書籍や雑誌で紹介。出資者側は「投資の専門家として影響力があったのに調査や説明を怠った」と主張している。
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👀 安愚楽牧場の和牛オーナー投資を当時大々的に薦めていた海江田氏を例にとるまでもなく・・・
世には、ありとあらゆるマネー情報が溢れています。
当然、それらは金融資産の多くを保有する高齢者をターゲットとし、虎視眈々とダマす機会をうかがっているといって良いでしょう。
HPや雑誌などのマネー情報の多くは、評論家やFPなどが客観的に書いている記事の形を取りますが・・・
実態は、バックにいる金融機関の代弁者であり、受け売りの情報をいかにも専門家としての中立な見解かのように伝達するのでタチが悪い。
たとえば、和牛オーナー投資などという、どう考えても不確実でリスキーな投資でも、高名なマネー評論家海江田氏が〜
「安全・確実・・・」
「私も購入・・・」
〜なんて情報を垂れ流せば、一般の人は信じてしまうでしょう。
高齢者なら尚更です。
実際は、安愚楽牧場からリベートでももらって提灯記事書いていたことは想像に難くない。
そうでもないのにこんな提灯記事を書いていたなら、それはそれでただのおバカに過ぎません。

<マネー情報の裏には、必ず誰かの意図が有る!>
 ただ、このようなケースは、安愚楽牧場の件に限らないのですよ。
否!
世に溢れるマネー情報など程度の差はあれ、似たような物だと思っておいて間違いありません。
だいたい本当に確実に儲かる情報など有るなら、そんな情報を人に容易く教えません。
ホイホイ公表している時点で、そんな情報は「宣伝」か「リベート貰って書く提灯記事」…etc、いずれにしても誰かが何らかの意図をもって流している情報であることに違いありません。

<「マネー・投資」情報など占いのようなものと心得ましょう。>
 世には、マネー情報が溢れかえっていますが、逆説的に言えば、溢れかえる程の情報があること自体が「本当に儲かる情報」など無いことの証明なのです。
本当に儲かる情報が有るなら・・・
すべての情報は、それについての情報に集約されるはずなのですから!
「プロが運用するアクティブ投信は、平均するとインデックス投信より劣る運用成果しか上げられない」ということは通説となっています。
ことほど左様に、投資やマネーのことについては、実際はプロですら分からないというのが、本当のところです。
金融機関の営業にせよ、雑誌・HP…etcといった形の情報にせよ、誰かが自分に「安全確実で儲かる」金融商品を教えてくれる!などと期待していること自体、「ダマされる」一歩手前にいる状態です。
マネー情報は、あくまでアテにならない情報に過ぎません。
最終的には、自分で十分に理解し、自分の収入・資産状況に応じて、取り得るリスクの範囲で実際に投資をしていくことを通じ、自分の投資スタイルを確立するしかないのです。
「そんなことは出来ません」という方は、リスクのある金融商品からは遠ざかっておくことが肝要です。



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2021年05月28日

「コンプライアンス」「フィデューシャリー・デューティー」と姦しい現在だからこそ、高齢者は周到に金融機関に取り込まれます!

<母から2000万奪った大銀行の"合法手口""羊頭狗肉"のメガバンを許せるか>    2018.2.19  PRESIDENT Online 鳥居 りんこ
この数年、大手銀行は投資信託の販売に力を入れている。預金と異なり、販売するたびに「手数料」が入る商品だからだ。そして銀行が熱心に売り込んでいるのが、銀行への信頼度が高い高齢者だ。エッセイストの鳥居りんこ氏の母親は、銀行員の女性から3000万円分の投資信託を購入させられ、2000万円以上の損失を被ったという。一体なにが起きたのか――。
*本稿は、鳥居りんこ『親の介護をはじめたらお金の話で泣き見てばかり』(ダイヤモンド・ビッグ社)の第1章「高齢者狙いの詐欺被害編」に著者が加筆したものです。
私の母は大手銀行にこうやって騙されました
この度、義憤を覚えて本を上梓した。こんなことがまかり通っていて良いのかという憤りがそうさせた。
「こんなこと」とは大手銀行が筆者の母を騙したことを指す。
著者・鳥居りんこ氏の最新刊『親の介護をはじめたらお金の話で泣き見てばかり』(ダイヤモンド・ビッグ社)。
私(筆者)は父亡き後、約10年間、難病の母を介護していたが、途中で在宅介護に限界を感じ、母を老人ホームへ移した。その時、入居一時金を払うため母の預貯金を確認したところ、「被害」に気付いたわけである。
投資のことなど何も知らない後期高齢者である母は、大手銀行のパートの外回りの女性の勧めで、他界した父親の退職金など約3000万円の投資信託を購入させられていた。
しかも年寄りには不必要なほどの頻繁な売り買いがあり、そのすべてがハイリスク・ハイリターン商品の売買であった。さらには運用益による分配金(利息)だと母が信じていた毎月30万円の入金は、実は元本を取り崩して支払われる「特別分配」(いわゆるタコ足配当)だった。預金は大きく元本割れを起こしており、私が気づいたときの評価額は1000万円を切っていた。
私が以下の2点から、この銀行の手口は悪質だと感じた。
▼1:「銀行」という名の「信用」を利用している点
母は昔の人なので、銀行員=お堅いという、一種の信仰心のようなものを持っていた。
言葉は悪いが「株屋さん」だとか「保険屋さん」は警戒するくせに、同じ金融機関でも、なぜだか「銀行」とりわけ「大手銀行」は真面目で誠実、人を騙すようなことは断じてないと信じ込んでいるようだった。
消費者金融ですら銀行系列の会社がある時代なのに、今も高齢者には銀行員に対する「信頼」があるのだ。よって、まさかいまの銀行が「手数料商売」に血眼となる「金融商品屋さん」であるとは思っていない。そんな高齢者を責める気にはなれない。
母はずっと「外回りの女性はとても良い人。私を騙すわけがない。だって、銀行さんだよ。しかも大手の」と言い続け、その女性をかばい続けていた。それは元本割れが家族に発覚した後も続いた。
銀行の部長「自分だったら、正直なところ買いません」
▼2:「特別分配」という語句で「タコ足配当」を巧みに隠し通したこと
その外回りの女性は、母の投資能力が「特別」(=当行のプロ集団が自信を持って運用している投資信託を選ぶあたり「お目が高いですね」という意味)だから月々30万円の利息が付いていると勧誘していたのだ。
自分の預金通帳に月々、まとまった金額が振り込まれ続けているのを見て、「なるほど、はいはい、タコ足配当=元本割れなのね」と理解できる高齢者がどれだけいるだろうか。銀行は「『投資信託取引残高報告書』を送付しております」と言うが、小さな数字を羅列してあるだけで、非常にわかりづらい。
私には「特別分配」という語句で「あなただけを特別に優遇しているVIP分配」と錯覚させ、「定期預金自動解約装置付きの元本割れ投資信託」とは悟られないようにしているとしか思えなかった。
この「特別分配金」という名称は評判が悪かったらしく誤解を生じやすいとして、投資信託協会からの通知で2012年6月1日から元本払戻金(特別分配金)という用語に変わっている。しかし、この通知以降も母は銀行員から「特別な分配金」と説明され続けていたのだ。
私たち家族は銀行に強く抗議した。銀行も本音と建前は違うようだった。担当部長氏は「自分だったら、正直なところ買いません」と言い、その場では「低い格付けの債券を売りつけたのは手数料収益のため」と認めていた。しかも、「自分たちは(そうやって)手数料で収益を得ることが仕事」と淡々と言うのだった。
▼銀行「お母様に丁寧に説明し、ご納得頂いていた」
だが建前では責任を認めることはなかった。わが家は「適合性の原則」(※)からの逸脱を銀行側に訴えたが、銀行は「お母様に丁寧に説明し、ご納得頂いていた認識(=母の署名あり)」の線を一歩も崩さなかった。
※顧客の知識、経験、財産の状況、金融商品取引契約を締結する目的に照らして、不適当な勧誘を行い、投資者保護に欠けることをしてはならないという規制のこと。
私たちの猛抗議に対し、銀行が手渡したのは金融トラブル救済機関のパンフレットだった。銀行がそのようなパンフレットを常備していることに驚いてしまうが、それだけトラブルが多いということなのだろう。そして、私たちはそのパンフレットに記載されていた救済機関に駆け込んだが、結果として裁判で戦うことはなかった。つまり泣き寝入りするしかなかったのである。
なぜか。
裁判で戦わず「泣き寝入り」するしかなかった2つの理由
ひとつは、これは母のお金だったという事実である。
家族からみれば、明らかに騙されているのだが、母は騙されていたということを断固として認めない。また母は銀行役席(管理職)の差し出す書類に、要所要所でたしかに母自身がサインをしているのだ。自分のお金をどう運用しようとも、原則としては母の自由である。
そして、何より裁判に訴えても、勝つ保証はない。時間と金を浪費しながら、長期にわたり、高齢な母に自責の念を思い起こさせることにもなる。高齢で難病である母の晩年が、まるで家族から責められ続けているかのようになるのは避けたかった。
私は「まさか大手銀行が高齢者をだますようなことをするとは、それまで考えたこともなかった。母のような『被害者』を出さないために、本を書こう」と決めた。
▼金融庁から大銀行へのご下命
もちろん、国も手をこまねているわけではない。母の“事件”は2015年までのことで、その後、国は対策に動き出している。
2017年3月、金融庁は「顧客本位の業務運営に関する原則」を打ち出し、金融事業者に顧客本位の業務運営、いわゆる「フィデューシャリー・デューティー」の確立・定着を求めた。「顧客本位の業務運営」に関する7つの基本原則とは以下の通りだ。
【原則1】顧客本位の業務運営に係る方針の策定・公表等
【原則2】顧客の最善の利益の追求
【原則3】利益相反の適切な管理
【原則4】手数料等の明確化
【原則5】重要な情報の分かりやすい提供
【原則6】顧客にふさわしいサービスの提供
【原則7】従業員に対する適切な動機づけの枠組み等
素人である私の解釈では、お上が「金融機関はこれまでのように、自社が一番儲かる商品を売ろうとするのではなく、投資家個々人にとって本当に必要な商品を売り、顧客にも利益をもたらすような金融サービスに努めよ」とご下命したということになる。
銀行員のカモになる高齢者は今後も減らないのか
母の件には残念ながら、このご下命は間に合わなかったが、これにより、金融機関の「カモ」になる高齢者が減ることを祈っている。ただ、このご下命は始まったばかり。現在、親御さんの介護に携わっておられる方、または高齢かつあまり金融系の知識には強くないと思われる親御さんをお持ちの方には、まだまだ注意が必要だ。
たとえ、認知症であろうがなかろうが、高齢者が「自分の金でこの金融商品を買う」と主張したならば、これからも金融機関は今までどおり、法的な手続きをクリアして、そうした「ご要望」に応じることだろう。たとえば母のように「ハイリスク・ハイリターン商品で運用したい」という書類にサインしていれば、その先は合法的な取引になる。
▼金融マンは詐欺師ではない。「職務」に忠実なだけだ
金融マンが詐欺師のような集団というわけではない。おそらく職務に忠実なだけであって、この低金利時代に課せられたノルマや目標を達成する「お仕事」を持っているにすぎない。それが「顧客の利益」ではなく「手数料」を重視する形になっていることが問題なのだ。
信用ある金融機関の、親身になってくれている(ように見える)「私だけの担当者」に対して、高齢者が「言いなり状態」になることは今後も大いに予想される。
親が子に対して積極的に財産開示をすることは少ないようだ。このため高齢な親を持つ者にとっては難しいミッションになるが、まずは親の金融知識がどのくらいのレベルであるのかを世間話の中で見極めてほしい。もし、時代に合わないようであるならば、親の金融資産がどこにあって、どのように運用されているかを、いち早く確認することだ。それは結果として高齢な親を救うことになる。
「振り込め詐欺」や「送り付け商法」など高齢者を狙った詐欺事件は後を絶たない。しかし、「ちゃんとした金融機関」であっても「金融セールスによる被害を受けることがある」ということを肝に銘じてほしい。ご家族は親御さんの大切な財産を、親御さんの納得のいく形で使えるように後方支援をしてあげてほしい。被害者のひとりとして、私はそう願っている。
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👀 このような記事をせっかく目にしても、自分の問題として感じていないうちは、流し読みして終わってしまうものです。
しかしながら、このような記事は有りそうで無いモノですから、高齢の親御さんがいる方は、まだ関係ないと思わず読んで欲しいものです。
今回の記事も、高齢者が金融機関にダマされるという面においては、非常に典型的なケースです。
このような記事に接すると〜
「こんなケースは、ごく一部の不届きな金融機関の職員が起こしたこと・・・」
「ウチは大丈夫・・・」
「ほとんどの金融機関の職員は真面目に・・・」
〜といった感想を感じるだけで、自身の身に置き換えて考えることなく、すぐに忘れてしまう方が多いように思います。
しかし、この記事のように取り上げられ報じられるケースは、氷山の一角であり、そこまでは至らないながら、表面化しない金融機関によるダマしの被害は、無数に存在すると認識した方が良いのです。
このことは、金融機関による被害だけに限られたことではありません。
・「漫然とただニュースを見ている人」と「ニュースで取り上げられる事件から敷衍して自分の身に置き換えて教訓とすることが出来る人」
  → 「ダマされる人」になるか「ダマされない人」となれるかの分かれ道とも言えるでしょう。
 上記の記事も特殊なケースと考えず、高齢者が金融機関とどのように対峙していけばよいか、是非とも反面教師として、教訓にしていただきたいと願います。

<金融機関にダマされる高齢者の典型@:現在の金融機関の認識が間違っている・・・「大きな銀行だから大丈夫」>
 高齢者が現役世代であった頃、バブルがはじける前までは、金融機関は様々な規制に守られ、大蔵省も護送船団方式で金融機関を牛耳っていました。
逆に言えば、高齢者をダマすような悪辣な営業をしなくてもやっていけましたし、そんなことをすると大蔵省に目を付けられかねませんでした。
特に、銀行は一般消費者に対してはリスク商品をほとんど扱いませんでしたので、信ずるに足る存在だったと言えるでしょう。
銀行員と言えば、「黒縁めがねでマジメ」というイメージで、公務員に準ずるような職業イメージの時代でもありました。
今でも高齢者の皆さんは、この頃のイメージを引きずり〜
「天下の○○銀行なら・・・」
「銀行員が人をダマすことは・・・」
〜といった間違ったイメージを抱きがちです。
 バブルが崩壊し、その後の金融ビッグバンによる金融の規制緩和により、金融機関のあり方は大きく変わりました。
特に、一般人から見た場合、「銀行」の変貌は大きく、「証券」・「保険」・「信託」・「サラ金」といった業際規制が事実上なくなりましたので、昔はお堅かった「銀行」が、今では事実上「株屋」「保険屋」「信託屋」「サラ金」も営業しているのです。
もはや牧歌的な「お堅い銀行員」の時代は遠い昔のこと。
グローバルな金融市場でハゲタカと戦わざるを得ない時代となり、自らもハイエナ化しています。
現在では、銀行はお堅い業種の代表ではなく・・・「株屋」「保険屋」「信託屋」「サラ金」の総元締めという位の認識を持たないといけません。
残念ながら銀行員でも「信ずるに足る人種」ではないのが現状です。
今回の事件のようにマルチに投資までさせるのは、明確に犯罪ですからさすがにあまりいないでしょうが・・・
油断すると、ワケの分らないリスク商品を購入させられることは日常茶飯事なのです。
「大銀行だから・・・」なんてゆう高齢者が、実は銀行にとって一番御し易い客と言っても過言では有りません。

<金融機関にダマされる高齢者の典型A:金融機関に「退職金活用」や「相続対策(遺言)」を扱わせてしまう。>
 金融機関が高齢者を顧客化するキッカケとして重視するのは、「退職金」・「相続(遺言)」といった話題であることが多いです。
「退職金活用の無料セミナー」
「第二の人生を豊かに・・・無料相談会」
「著名な評論家の第二の人生についての講演会・・・」
「専門家のアドバイスが無料で・・・」
「相続対策無料セミナー」
〜等々といったイベントを始終開催しています。
高齢者としては、興味深い話題であると共に、金融機関が主催するとはいえ、金融商品購入に直接関係するイベントではないので「参考までに聞いておくか・・・」と警戒心も緩みがちです。
金融商品を売り付けなら断る人でも、「第二の人生を・・・」「争続を避けましょう・・・」などといった大義名分が有ると、簡単に金融機関のイベントに行ってしまうものです。
イベントに参加するとアンケートなどで情報収集され、その後営業対象とされます。
タダでイベント参加したという心理的な弱みもあるので、その後の営業も無下に断れない高齢者も多いのです。
悪いことは言いません。
本当にご自身の為の退職金活用や相続を行いたいなら、多少お金を払ってでも金融機関ではなく直接専門家に頼んだ方が良いのです。
金融機関の場合、当然ですが、その顧客の「退職金」・「相続」を取扱うことを通じて、自社の儲けに結び付けることが重視されます。
金融機関は、世の為人の為にボランティアでイベントを開催しているわけではありません。
あくまで顧客開拓のキッカケとして、無料でイベントを開いているのです。(建前上「そんな事は無い」と言いますが・・・)

近年は、社会全体にコンプライアンスにうるさくなり、直近の金融業界では「フィデューシャリー・デューティー」についてもうるさくなりました。
これで単純に金融機関が、高齢者をダマすことが無くなればいいのですが・・・
低収益に悩む金融機関が収益を上げる為には、収益性の高い(≒顧客が損する)金融商品を大半の金融資産を保有している高齢者に販売しなければならない構造は変わりませんので・・・
結局のところ、現在、金融商品の販売現場では、より周到に「契約書」・「確認書」・「上司を含めた確認」を残すことに 血道をあげる様になっているといっても過言では有りません。
家族が気付いて「適合性の原則」に則っていないと感じても、形式上「正当な取引」となって、昔のように口八丁手八丁で販売していた時代より、逆に手が出しにくい状態になってしまっています。
「コンプライアンス・・・」「フィデューシャリー・デューティー・・・」と姦しい現在こそ、くれぐれも高齢の親御さんがいる皆様は、親御さんが金融機関にダマされない様に注意を払って行かなければなりません。



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posted by 隊長 at 16:41| Comment(0) | 時事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月20日

不動産業者にダマされないために賃貸経営の実態を知っておきましょう・・・<相続税対策に建設相次ぐアパート 思わぬ落とし穴が待っていた!> 

<シェアハウスで8600万円を借りた……アパートローンに群れた地銀 >     2018年05月22日 産経新聞
 「お金はちゃんと返してもらわないと。自己破産はしないでくださいね」
 スルガ銀行の東京都内の支店。同行から借りた「アパートローン」といわれる賃貸住宅の購入資金の返済が行き詰まり、今年1月に金利の引き下げを求めにいった大阪市の男性会社員(32)に対して、行員はこう言い放った。
 男性は平成27年12月、東京都足立区の貸家物件を年収の10倍近い8600万円で購入した。貸家はシェアハウスで、共同のキッチンなどを設けることで間取りを節約し、小さな敷地でも、多くの居住者を住まわせられ、投資物件として注目を集めていた。
 足立区の物件を販売・管理したのは破綻したスマートデイズとは異なるシェアハウスを専門的に行う都内の不動産業者だったが、融資を扱っていたのはスルガ銀だった。
物件を一括借り上げしてもらい、入居者がいなくても、家賃収入を保証する「サブリース」契約をこの業者と結んだ。得られる家賃収入は月56万円。年約8%の高利回りが購入の決め手だった。
 ところが、賃料の支払いが昨年12月に突然、停止した。不動産業者の資金繰りの悪化が原因。物件購入を後押ししていたスルガ銀が融資に慎重になり、新規物件の販売がふるわず、既存物件の運営でも賃料を賄えなくなった。スマートデイズの「かぼちゃの馬車」と同じような構図だった。
 「そもそも銀行が物件の収益性を見抜いて融資を見送っていれば、こんな事態は起きていないのではないか」
 男性会社員は、今後、29年続く月39万円の返済に途方に暮れる。スルガ銀には貸し手としての責任を問う声が上がっている。
・貸し出し、大手より多く
 ただアパートローンに目を付けたのはスルガ銀だけではない。日銀の黒田東彦総裁が打ち出した異次元の金融緩和に伴う超低金利政策により、一般の住宅ローンや企業向け融資の利幅は縮小。新たな収益源として、多くの地銀が群がった。
全国地方銀行協会に加盟する地方銀行と第二地方銀行協会に加盟する第二地銀は現在、あわせて104行。アパートローン残高は14兆6675億円(3月末時点、当時は105行)と全体の6割を占め、大手行より多い。
 メガバンクが地方店舗の統廃合を進め、グローバル企業への融資など国際業務に傾斜する一方、金融庁は地銀を中小企業への支援などを通じて地方経済の活性化を促す担い手として期待を寄せる。しかし、理想と現実には溝がある。
 金融庁の調査によると、地域銀行(地銀、第二地銀、埼玉りそな銀)の平成29年3月期の不動産、貸家業への貸出額は前期より約3兆円増えた一方で、製造業向けは数千億円規模で減少。「アパートローンを含む不動産融資、高リスクの有価証券運用の拡大などで足元の利益を確保する動きが広がっている」と分析する。派手な宣伝を展開していた銀行カードローン融資の貸出残高も地域銀行が44.8%を占め、2兆円近くある。
 「中小企業の支援の費用を賄うためには結局、どこかで稼がなくてはならない。きれいごとでは済まされない」。ある金融機関のOBはこう語る。
 不適切な融資が発覚したスルガ銀。不祥事は同行だけの問題だが、超低金利時代の苦境の中で、異変が起きる地銀の姿をあぶり出している。

高い収益力で評価を得ていた地方銀行のスルガ銀(静岡県沼津市)が金融庁の検査を受け、シェアハウスをめぐる融資姿勢を問われる事態になっている。また日銀の黒田東彦総裁も再任され、超低金利の局面は長期化。人口減少とともに収益環境が悪化する中、地銀が直面する問題を探る−。
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<マンション家賃踏み倒す“モンスター店子”の壮絶な実態 消費者法を逆手…難癖つけ、ゴネて“飛ぶ”> 産経新聞 2013/3/20
 賃貸住宅で家賃滞納者を強制的に追い出す行為が問題となっているが、一方で悪質な入居者による家賃未払いが相次ぎ、不動産業者側が対応に苦慮している実態はあまり知られていない。さまざまな理由をつけて家賃を払わず、夜逃げ同然に姿を消す入居者。裁判に持ち込んでも相手に支払い能力がなかったり、法的な制約があったりで滞納分が返ってくるケースはほとんどない。年間数千万円の被害を“かぶる”業者もおり、経営を圧迫する事態にもなっているが、抜本的な解決策がないのが実情だ。
 昨年11月、家賃滞納者の退去をめぐる訴訟の判決が大阪地裁であった。家賃を滞納すれば、借り主に無断で部屋の鍵の交換や持ち物の処分ができると定めた契約条項が消費者契約法に違反するとして、NPO法人「消費者支援機構関西」が不動産開発・管理会社「明来(あき)」(大阪市)に条項の使用差し止めを求めたのだ。いわば、賃貸業者の「追い出し行為」の違法性を問う訴訟だったが、大阪地裁は「すでに条項を使用しないと表明している」などとして、ほとんどの原告側請求を棄却した(原告側は控訴)。
 消費者契約法は第10条で「消費者の利益を一方的に害する行為は無効とする」などと定めており、強制的な追い出し行為はこれに当たる可能性がある。しかし今回の訴訟や賃貸業者側の主張を通して見えてきたのは、確信犯的に家賃を払わなかったり、「ごね得」を通したりと、入居者側にも悪質な行為が多々あるという実態。いわば“モンスター店子”ともいうべき借り主たちの存在だ。
 「最初から家賃を踏み倒すつもりで借りる人もいる。借りたその月から払わず、電話連絡しても出ないし、督促状を郵送しても音沙汰なし。入居の際には収入や保証人などをチェックするが、最後は“飛んで”しまう(未納のまま姿を消し所在地が分からなくなる)借り主が多く、打つ手がない」。同社の藤田精(たくみ)社長はこう話す。
 同社によると、管理する約3000室のうち、約30%は家賃を滞納したり、督促してやっと入金されたりと、何らかの問題がある入居者だという。さらに全体の3〜5%が支払う意思がないなど「完全滞納」に該当。年間でそうした悪質な滞納は40〜50件、滞納額は約2000万円にも上るという。
 具体的な事例からは、入居者のあきれるばかりのモラル欠如の実態が見て取れる。20代前半の風俗関係の女性は家賃15万円の1LDKの部屋に入居していたが、家賃滞納が続き、支払い督促にも応じず、滞納額や退去時の支払額の合計が160万円を超えた。その結果、明来側が家賃などの支払いを求め、相手側も督促で苦痛を感じたとして慰謝料を求めるなど双方が提訴する事態に。結局、明来側が勝訴したが、女性は転居し所在が分からなくなり、未納分は返ってこなかった。
 20代半ばの水商売の女性の場合、家賃を3カ月滞納、連絡にも応答しなくなった。担当者が部屋を見に行くと中から犬のなき声が聞こえる。どうやら飼い犬を室内に残してどこかへ行ったようだ。数日間様子を見たが、部屋への出入りが確認できなかったため犬を保護した。ところがその後に女性が現れ、「犬を盗まれた」と警察に訴えた結果、和解金を支払うはめになったという。
 このほか、「上階の人がうるさいが、対応してくれなかった」「(督促を受けた時)こちらから電話したが、担当者が来なかった」など、あれこれ“難癖”をつけ家賃を払わないクレーマーのような入居者も多い。
 昨年、家賃3カ月分など30万円を滞納して“逃げた”20代の男性については、保証人からたどって居場所を発見。支払いの訴訟を起こし簡裁、地裁と勝訴したが、いまだに滞納分の支払いはないという。訴訟で男性側は「換気扇に雨が当たる音がうるさく、管理ができていない」などと細かくクレームをつけてきたが、認められなかった。
 明来の担当者は「裁判に持ち込んでも判決まで数年かかることがある。経費がかさむし、部屋を開けてない入居者との係争ではその間の家賃も払われない。たとえ勝っても相手がいなくなったり、支払い能力がなかったりで未払いの額が返ってくることはまれで、労多くしてメリットはあまりない」と嘆く。
 入居者が“飛んで”しまったようなケースでも通常、部屋を鍵で開けたり、残った荷物や家具を整理するのは裁判所の手続きを踏んで行うが、それだと家賃などが保証されないまま数カ月かかることが多い。そこで業者側の判断で電話連絡や督促の郵送、部屋への出入り確認など手順を踏んだ上で部屋へ立ち入り、写真を撮ったり、荷物を倉庫で保管したりする場合もある。
 のちのトラブルを避けるためのやむを得ぬ手段だが、それでもトラブルは起きる。連絡のとれなくなった入居者の女性の部屋を調べたところ、ゴミ袋が3つあった。完全に出ていったと判断し、それらを処分したところ、半年ほどたって女性が現れ、「袋の中には百数十万円のブランドものバッグが入っていた」として損害賠償請求を起こされたという。
 不動産・賃貸業界の関係者によると、業者と借り主の関係でいえば、どうしても“弱者”である消費者を守るという観点から借り主が「善」、業者が「悪」というイメージでとらえられてきた面があるという。
 しかし、藤田社長は「わざと滞納しても3カ月程度で追い出すことはできないと、消費者契約法を逆手にとって確信犯的に家賃を滞納する悪質な借り主が増えている。分不相応な高額の部屋を借りている人に多く、こちらが安い部屋に移ることを提案しても聞く耳を持たない」と実情を明かす。
 それでも、賃貸業者側が不正の実態を根気よく訴えてきたことで、最近は裁判でも業者の主張を認める判例が増えてきたという。裏を返せば、それだけ店子の不正が目立っているということかもしれない。
 「わざと滞納する人はよそに移っても同じことをやっている。これまで民事訴訟で対応してきたが、悪質なケースには詐欺罪適用が認めらるようになってほしい」と藤田社長。スーパーの万引被害などと同様、家賃の未回収は賃貸業者の経営を圧迫する事態ともなるだけに、深刻な問題だ。
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👀 金融機関同様、高齢者をターゲットにしてくる業種の代表格は「不動産業」です。
高齢者の「資産運用」「相続対策」・・・と謳って、賃貸住宅の建設などを勧誘してくることが多いものです。
最近では、相続税の基礎控除の改正があったことも、不動産業者が高齢者を積極的に勧誘する一因となっています。
確かに相続対策には、賃貸経営などを上手に利用することで相当な効果が上げられるケースがあることは言うまでもありません。

<勧誘時には、リスクは隠して、良いことしか言いません!>
 一方「不景気の長期化」・「高齢化」などの影響から、上記の記事のように、近年不動産賃貸業のリスクは、かつてなく高くなってきているというようなことは、不動産業者は勧誘時には殆ど語りません。
高まる「賃料踏み倒しリスク」は全く度外視した収支予想に基づき資金計画を立てた賃貸経営は、短期的にはうまく行く様に思えても、いずれ破綻してしまう結果に至ります。

不動産業は、金融機関以上にコンプライアンスに欠け、荒っぽい業界であることは周知の事実です!
少し前までは「千三つ屋」と呼ばれる業界であったことは覚えておいた方が良いでしょう。(・・・千のうち三つしか本当のことを言わないという意味)
少し理解力・判断力が衰えてきた高齢者など、赤子の腕をひねる様にダマされてしまいます。
不動産の場合、金融商品以上にそのもたらす結果は、取り返しがつかず深刻な事態に至ることが少なくありませんので、高齢者本人はモチロン・・・ご家族も十分に気を付け、高齢者の不動産取引には必要な関与を怠らないようにしましょう。



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posted by 隊長 at 12:21| Comment(0) | 時事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする