2016年08月17日

マイナス金利でますます悪徳化する「銀行」・・・ダマされてはいけません!

<公務員・サラリーマン大家…投資素人を借金漬けに 地方銀行のウラの顔>   2016.8.6 Sankei Biz
・簡単に自己破産しない“おいしい融資先”
 東京の都心部でサラリーマンや公務員向けの一部セミナーについて指摘した前回記事(「要注意!『頭金ゼロで大家さん』のカラクリ」http://president.jp/articles/−/17882)については、筆者の元にも問い合わせが寄せられた。今年1月の日本銀行のマイナス金利政策導入以降、特に一部地銀において、こうした無理やり融資先を作ろうとする動きは加速している。
 そうした手法にも、2つのタイプが存在する。まず1つ目は、セミナーで公務員や大手企業のサラリーマンなどのみを対象にしているタイプだ。この場合、購入されるのはおおよそ1〜2億円程度の地方の一棟マンションが多い。購入後、見せかけの短期賃借人は半年後にいなくなり、以後、賃料収入は想定よりずっと少額だ。さらに維持コストが馬鹿にならない。投資の失敗に気づき、大赤字の末に物件を泣く泣く売却する羽目に陥る。
 さすがに価値ゼロとはならず、おおよそ半額程度で売却するケースが多い。損害は1〜2億の半額程度、おおよそ5000万円から1億円程度となる。
 この際、購入者は前回記事通り30年ローンなど長期のローンを組んでいるため、毎月の返済額は小さい。公務員や大手企業のサラリーマンの場合は、ボーナス払いも入れて頑張れば払えない金額ではなくなる。
ここからが公務員・大手企業サラリーマンならではなのだが、自己破産の道を選択してしまうと、他に資産を持っていれば差し押さえられるし、かつ債権者である銀行から給与の差し押さえなどがかけられるため、勤務先に自己破産の事実を知られてしまう。
 結果、実質的に仕事を辞めざるを得ない。人生を棒に振るよりは、厳しくとも延々借金を返していくほうがマシだと考える人が大半なのだ。一方の地銀は、高金利による長期の大きな利益を得られるというわけだ。“安定していていおいしい融資先”たるゆえんである。
・マイナス金利で始まった地銀担当者の暴走
 もっとも、現状ではこうした確信犯とは違うタイプの融資が見受けられる。融資の実績を積んでボーナスを得たい地銀の担当者や、一部の融資部門等が暴走し、自己破産等の破たんリスクを冷静に考えず、目先の案件に無理な融資を行っているケースだ。
 この場合、カモは公務員やサラリーマンとは限らない。もっと広い範囲で投資を勧めることになる。そのため自己破産などで破たんして“美味しい融資先”などではなかったと気づく事になる。
しかし、こうした暴走が、マイナス金利政策のあおりで融資先を無理やりに探さねばならない一部地銀で進行しているのだ。現場に詳しい人物が、匿名を理由に取材に応じた。
 「地銀の融資担当者は、銀行の利益なんてどうでもいいんですよ。そもそも地銀だって将来どうなるかわからないし、いつまで勤めるかもわからないのですから。担当者は自分のボーナスを増やすことにしか興味がないんです」
 「融資担当者は、銀行からは毎日上司から融資先を見つけろと強烈な圧力がかけられており、融資先さえ見つければボーナスは増えるのです。その上司も同じです。逆に、危ない融資によって銀行の抱えるリスクが増大する事についても、そもそも自分個人とは関係のない事と捉えていますから、リスクの感覚じたいがありません」
 不動産業者は次のように語った。
 「今は一部地銀が、こうしたスキームに使うための地方の物件を紹介してくれと、不動産業者に広く声をかけているんです。高収益を装える物件は多くはないですから、銀行の必死さに比例して力を入れています」
「ちょうどよい田舎の物件を紹介されると、銀行は“瑕疵担保業者(※)”と呼ばれる、まさにセミナーなどをやっている業者にそれを紹介するんです。都心のセミナーで素人相手に商売するのはこの業者たちで、地銀はあくまで物件に『融資しただけ』であって、こちらに一切責任はない…とするスタンスで融資をしていきます。」
 こうして、一部の地銀が裏で糸を引く形で、このような商売が蔓延しているというわけだ。先の不動産業者は語る。
 「世界的な経済の混乱が収束する様子もないため、黒田日銀は今後、マイナス金利枠を拡大するとも見込まれています。すると、より多くの金融機関がこのスキームに、より低利で出てくるという危機感を抱いてる一部地銀は、今のうちに実績を多数積み上げようと、今年9月までを決戦の時として該当物件を探しているのです」
(※)瑕疵担保業者……不動産業界内での通称。正式な呼び名ではない。一部地銀に代わって不動産の売主となり、買い手に対する不動産の瑕疵担保責任や6カ月程度の収益保証を行う。実際には資力がそもそもなく、何か瑕疵があっても、その瑕疵担保責任など負えず、その際には破産させるだけの法人格である事がほ とんどだが、買い手の顧客には「瑕疵担保責任を負うから安心」として営業をしている事から、業界内ではからかって、不動産業界内では、このような通称で呼 ばれている事が多い。他に、「中間省略屋」や、もしくは一部地銀の銀行名の一部を冠したあだ名などがある。
・「過払い」CMが「不動産の債務整理」へ
 無論、ここまで無理筋のセミナーを後押ししている地銀はごく一部であり、地域密着型の金融機関の大半は地道に業務を遂行している。信用金庫は今回取材した限りでは一件も見当たらなかった。複数の地銀が手を染め始めているのが現状とみている。
 当たり前だが、地域の金融機関の役割は、地域に貢献する投資のため適切な規模の資金を融資し、その支援を行う事にある。そこから地域への貢献と投資家の利益、金融機関の適切な水準の利益が享受される。これが目指すべき姿のはずである。
 しかしながらマイナス金利まで導入され、金融機関が無理やり融資をするように仕向けられた結果、投資の素人である公務員やサラリーマンを借金漬けにし、そこから高い金利だけを金融機関が得るというスキームが広がっているのでは、中央銀行の金融政策とは、一体何のためのものかと疑問になる。
先の不動産業者が、さらに付け加えた。
 「今、テレビをつけると、よく過払い金の返金訴訟を請け負う法律事務所や行政書士のテレビCMがあるでしょう? 詳しい不動産屋の間では、あと1〜2年もしたら、あの過払い金のCMが、田舎の不動産を買って失敗した人に債務整理を勧めるCMに代わるんじゃないか、なんて話もよく聞きます。それぐらい蔓延しているんです」
 筆者は海外の不動産投資をするための調査や情報提供サービスを行っているが、そのリサーチャーの志願者に、このようなセミナーに出向かせて内容を報告させたことがある。
 セミナーの本当の目的や各金融機関の構図をどこまで見抜けたかでその力量が簡単にわかるからだ。この程度の実態も見抜けないうちは、結果を出す事は難しい。投資とはそういう世界である。しかも、金融機関がカモを必死で探している状況下であればなおのこと、一般の人が投資を行うには、より細心の注意が必須なのだ。 (アジア インベストメント サポート マネージング・ディレクター 福留憲治=文)
************************************************************
👀 マイナス金利によって銀行をはじめとする金融機関は当然、従前より儲からなくなってしまいました。
それで黙っているような「銀行」ではありません。
上記の記事のように、挽回するために、より一層悪辣になって来ているようです。
(今までも十分悪辣でしたが・・・)
上記の記事では、大企業や公務員のような現役世代にアパート投資をさせる話が中心ですが・・・
リタイア世代(高齢者)にも〜
「相続税対策・・・」
「土地活用が・・・」
「年金だけでは足りない老後生活資金の為に・・・」
〜等々といって、アパート投資の勧誘は花盛りです。
当然「銀行」は、セールス時には「良い事」しか言いません。
理解力や判断力の衰えた高齢者がダマされてしまうことは、想像に難くありません。
いわんや認知症老人では・・・
 本当に高齢者を抱えるご家族は、銀行をはじめとする金融機関・不動産業者によるこの手の話には注意して下さい。
少しでも兆候が見られたら、油断せず全容の把握に努めた方が良いです。
「銀行」(金融機関・不動産業者)は、認知症の高齢者ですら、自らの利益の為には、ドンドン契約を進めていきますから・・・

👀 アパート経営がいかに勧誘時「良い事」しか言わないかわかりますね。しかしながら「家賃減額リスク」だけ説明してもらっても、到底この問題の解消にはなりません。逆に、「契約前に説明しましたよ!」と業者側の責任逃れになる位の意味しかないでしょう・・・やはり勧誘に乗らない(ダマされない)ことしかありません
    ↓
************************************************************
<「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化>   2016年8月11日 朝日新聞デジタル
 「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。金融緩和を背景に今後も相続税対策などからアパート経営に乗り出す人は増えるとみられ、トラブル防止を目的に規制を強化する。
 土地の所有者が建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、入居者に貸し出す「サブリース」と呼ばれる契約が対象。入居者集めや管理は業者が行い、空室に関係なく毎月一定の家賃を支払う。不動産取引では通常、業者に様々なリスクの説明を法律で義務づけているが、サブリースはその対象にならない。個人の大家も不動産事業者で、対等な業者間の取引とみなされるため、消費者並みの保護の仕組みはなかった。
 しかし、近年は個人の大家を中心に「契約時に『30年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』などと言われたのに途中で強引に減額された」「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増。日本住宅性能検査協会には過去5年間に477件の相談があった。 /峯俊一平
************************************************************



blogramのブログランキング

クリックお願いいたします。m(_ _)m


posted by 隊長 at 15:41| Comment(0) | 金融機関ダマしの構図 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月12日

老人を狙う来訪者達!(その2)

👀  前回に続き、親と同居ではなかったため、あまり知る機会もなかった「高齢者が来訪者達にダマされている」という実態についてのお話。
自分の身内が騙されみて、あらためて思い知らされたことは、現在、高齢者の家には想像以上にいろいろな来訪者や勧誘電話がやってきているということです。
昨今は、子育て世代の家庭は、核家族で共働きが多いので、家庭に来訪しての営業活動は、効率が悪い為、比較的若い住民が多い地域には、この手の来訪者はあまり現れません。
その為、若い世代は、自分たちの家にはあまり訪問型の営業が来ないこともあり、高齢な親のところもそんなものだろうと思いがちです。
わたしも親がダマされるまでは、そんな認識でした。
しかし、高齢者がダマされる実態は、そんな甘いものではありませんでした。

<真っ当な企業や金融機関もこぞって高齢者を狙う!>
 「高齢者をダマす・・・」というと、前回お話したような、宗教がらみやそもそも詐欺同然の業者(リフォーム、廃品回収など)といった連中を思い浮かべる方が多いものです。
確かに、そのような業者が数多く高齢者を狙っているので、警戒をしないといけません。

しかし、それとは別に、世間的に名のある〜
「銀行・証券・保険といった金融機関」
「郵貯」
「信託」
「住宅メーカー」
「集合住宅建設」
「自動車販売」
〜といった業種の大企業も「高齢者」をターゲットに、しつこく営業を仕掛けてきます。
まだまだ、このような世間的に通りの良い企業の場合は、高齢者自身もご家族も「いくらなんでも、こんな立派な企業が、高齢者を食い物にするようなアコギな商売はしないだろう・・・」などと思ってしまいがちです。
 しかし、実際には、世間的に名のある大企業も理解力や判断力に問題ある高齢者にドンドン商品を勧誘し、売り付けているのが現在の日本の現状なのです。

 大企業では、トップやコンプライアンス担当などは〜
「地域への貢献が・・・」
「地域との共生が・・・」
「法令順守・・・」
〜といった立派な方針を掲げます。
しかし、実際の営業現場では、景気も悪く、ノルマに追われるため・・・
お金を持っている上に、理解力や判断力が衰えてダマしやすい「高齢者」は、格好の営業対象となっています。

<大企業に高齢者がダマされる実際の例>
 実際に私の親の場合も、営業マンが少し話せば、その理解力や判断力がずいぶん落ちていることは分かるような状態であるのに・・・
「N証券」は、平気で投信・ファンドを売り付けました。
「N自動車の販売会社」は、まだ3年・17000kmしか乗っていない親の車を、新車に買い替えさせてしまいました。
親は認知症であり、車を傷つけることも多くなっているような状況でしたので、主治医やケアマネージャーとも相談し、車の運転を止めさせる方向で考えているところだったのに・・・
「傷が有るので直すより、いっそ新車にする方が安いですよ・・・」などというウソを言われて、その気にさせられてしまいました。
 このように、本人と話せばすぐに理解力や判断力に問題があることがわかるような認知症の老人に、世間的に名の通った一流企業でも、ドンドン売り付けてしまいます。
「高齢者だから、家族の確認を取ろう!」なんて発想は、営業マンには一切ありません。
とにかく「売り付ければ良いや」ということしか考えていません。
こんな高齢者をダマすような商売していると、その高齢者の家族としては「N証券」「N自動車」のやり口に、反感を覚えることになりますから、長い目で見れば企業の損失だと思うのですがねえ・・・

<結論:「大企業だから高齢者をダマすことは無い!」なんてことはありません!>
 詐欺や詐欺まがいのチンピラ業者は、高齢者をダマしますので、モチロン要注意!
しかし、世間に通りの良い大企業だからと安心してはいけません。
一見「大企業は、そんなことはしないのでは?」と思ってしまいがちですが・・・
そのような企業であっても、高齢な親と何かしら取引を進める気配を感じたら、契約(購入)してしまう前に、家族はシッカリ確認しましょう!


👀 残念ながら、このような営業が繰り広げられているのが、日本の現状です。
   ↓
************************************************************
<認知症高齢者への不当な勧誘で訪問販売業者を業務停止>   けあNews 2016-06-07
1人暮らしや認知症の高齢者をターゲットに
消費者庁は1日に、大阪市のアルゴジャパン株式会社を認知症高齢者などに不当な取り引きを持ちかけたとして12ヶ月の業務停止にした。期間は平成28年6月2日から平成29年6月1日まで。
発表によると、アルゴジャパンはCO2排出権取り引きの受託と取り次ぎを業務と称していたが、投資の知識や経験の無い、認知機能が低下した高齢者などに対して、大きなリスクが伴うにも関わらず不適当な勧誘を行っていた。
契約締結に関しては、契約申し込みの締結や解除に関する書類に記載不備があったとして違反行為と認定された。被害に遭った高齢者の平均年齢は82.8才だった。
過去の顧客リストを悪用
同社は、2014年にCO2排出量取り引きを無理な勧誘で持ちかけて、業務停止命令を受けた株式会社あおぞら、株式会社みらい、マークホールディングス株式会社と関わりがある人物が代表取締役になっている。
またその時の従業員が転籍して当時勧誘した高齢の見込み客や契約者に同様の営業手法でしつこく勧誘していた。
消費者庁は、高齢者に被害が多発しているために、理解できない投資話やあやしいもうけ話には耳を貸さないように注意を呼びかけている。
過去に被害に遭った人は個人情報が流出している可能性があるので、二次被害の恐れもある。高齢者本人は気づかないので、小さな変化を見逃さずに相談機関へつないで欲しいと呼びかけている。
************************************************************


blogramのブログランキング

クリックお願いいたします。m(_ _)m

2016年08月05日

老人を狙う来訪者達!・・・せめて実態は知っておきましょう。

👀  今までは、親と同居ではなかったため、あまり知る機会もなかった「高齢者がダマされている」という現実。
そして、自分の身内が騙されみて、あらためて思い知らされたことは「高齢者の家には想像以上にいろいろな来訪者や勧誘電話がやってきている」ということです。
昨今、子育て世代の家庭は「核家族」で「共働き」が多いので、家庭に来訪しての営業活動は、効率が悪い為、比較的若い住民が多い地域には、この手の来訪者はあまり現れません。
その為、若い世代は、自分たちの家にはあまり訪問型の営業が来ないことから、「高齢な親の家でもそんなものだろう!」と思いがちです。
わたしも親がダマされるまでは、そんな認識でした。
しかし、高齢者がダマされる現代日本の実態は、そんな甘いものではありませんでした。

<高齢化した街には、高齢者をダマすために来訪者が跋扈する!>
 現在高齢である親世代は、親たちが子育て世代であった頃に分譲された地域に住んでいるケースが多いものです。
高齢者をダマそうとする訪問販売業者はそのような「高齢者の比率の高い街」にコゾッてやってきます。
高齢者は、現役世代のように留守がちでもなく、在宅であることが多く、お金もそれなりに持っています。
その上、高齢になり理解力や判断力が落ちていますから、若い世代よりはるかにダマしやすいですから・・・
どうせ訪問販売やるなら、そこに行かないワケがないのです。
高齢者のご家族の皆さん、もし同居されていないなら、一度高齢な親の家にどの程度来訪者や勧誘電話が来ているか調べてみた方が良いでしょう。
親御さんが住んでいるのが、高齢化率の高い住宅地域である場合、「こんなに来ているのか・・・」と驚かれることと思います。
 
<どんな連中が高齢者をダマしに来るのか?>
 オレオレ詐欺くらいは、皆様ご存知と思いますが・・・
それ以外にも〜
・廃品回収系 
 「無料!」と言って近寄り、頼むと結局は、高い料金を支払わされる
 「不用品回収!」と言いながら、目的は貴金属にあり、不当に宝飾品を安く買い取る。
・害虫系
 「シロアリ検査します」などと言って最終的に高額な代金を請求。
・リフォーム系
 「素人では見れない屋根の診断を・・・」
 「水道、下水の漏水を検査・・・ 」
 「耐震補強・・・」
 「火災感知器が義務に・・・」
 〜等々、結局は不要で高額な工事代金を請求されたりします。
・宗教・スピリチュアル系          
 「病気や不幸に乗じて勧誘、結局は寄付・喜捨を強要。壺・仏壇など購入させるケースも。」
・健康食品、サプリメント、医療関連器具系
 「ガン予防効果が・・・」「ひざの痛みが・・・」等と言って効果の疑わしい商品を売りつける。
 最近は、定期購入契約の形も多い。

〜まだまだいろいろなパターンは有りますが、いずれにしても理解力や判断力が落ちている高齢者をターゲットに、このような怪しげな連中が(同居していないご家族が想像する以上に)跋扈していることは知っておきましょう。
大抵の場合、高齢の親がダマされて、初めて高齢者を取り巻くダマしの実態を知り・・・「後の祭り」ということになってしまいます。
とにかく、自分の親を取り巻く悪質来訪者の状況だけでも確認しておきましょう。

(つづく)

blogramのブログランキング

クリックお願いいたします。m(_ _)m
posted by 隊長 at 16:46| Comment(0) | 時事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする